Застройщики и банки попробовали разглядеть “свет в конце тоннеля”
Представители строительных компаний, уполномоченных банков и общественных организаций встретились на бизнес-завтраке, организованном в рамках конкурса “Доверие потребителя”. Эксперты попробовали вместе разглядеть “свет в конце тоннеля”, найдя в нашумевшем переходе на новые критерии соответствия законам о ДДУ не только минусы, но и плюсы для рынка недвижимости.
Если к 1 июля 2019 года у застройщика не получено заключение о соответствии строительной готовности объекта, по нему Росреестр прекращает регистрацию новых договоров долевого участия. В тоже время, для проектов, где критерий заключенных договоров долевого участия будет превышать 10% – предусмотрена возможность до октября текущего года за собственные средства застройщика довести строительную готовность до 30% и получить соответствующее заключение.
На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга реализуется 431 объект общей площадью свыше 25 млн квадратных метров, каждый из которых к отчетной дате должен получить заключение о соответствии критериям Постановления Правительства РФ№ 480 (30% строительной готовности и 10% заключенных договоров долевого участия), в соответствии с которым застройщики должны либо перейти на проектное финансирование, либо в течение трех лет завершить стройку по ранее действующим нормам.
Выданы заключения более чем по 70 объектам, еще 100 находятся на рассмотрении. По прогнозам Комитета по строительству, 72% проектов будут соответствовать критериям федерального законодательства, 123 стройки пока вызывают вопросы, но только по 32 объектам есть серьезные опасения, которые касаются как несоответствия установленным параметрам, так и возможного отказа банков в получении проектного финансирования. На сегодняшний день отказ получили четыре проекта.
Алексей Белоусов, генеральный директор CРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», отметил, что в каждой компании сегодня своя ситуация – кто-то чувствует себя хорошо, кто-то, возможно, будет вынужден уйти с рынка. Это станет ясно до 1 октября. Как только были внесены поправки в 214ФЗ, все застройщики начали формировать свой запас прочности, накапливать финансовый ресурс, чтобы выйти на эту дату с дополнительной подушкой безопасности. Есть надежда, что рынок Петербурга выйдет из этой ситуации с наименьшими потерями.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» отметил, что его компания работает по схеме проектного финансирования со Сбербанком с 2016 года, опробовала ее и нашла свои преимущества.
По мнению господина Жабина, проектное финансирование – это не проблема, а реальная возможность для строительной компании выйти на новый, более высокий уровень.Так, перейдя на проектное финансирование, компания поменяла свою стратегию, став более привлекательной для банка с точки зрения высокой маржинальности проектов. Чтобы реализовать идею проектного финансирования, в компании полностью изменена структура, подобраны «правильные» сотрудники, способные управлять проектами, изменена структура самого девелопмента. Также компания изменила схему работы с проектировщиками, стала больше уделять внимания оформлению строительной площадки и офисов продаж, вопросам, которые прежде казались второстепенными.
Наибольшее внимание привлекло выступление Ольги Храмцовой, начальницы Управления кредитования Головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ПАО Сбербанк. Она рассказала, на что обращает внимание Сбербанк, принимая решение о проектном финансировании. – В первую очередь, на репутацию застройщика, его бюджет, его маркетинг и его документы. Когда сходятся эти истории, банк достаточно оперативно и быстро в течение месяца принимает решение о проектном финансировании. В проекте важны наличие грамотной проектной документации и его капитал. Самое сложное – это оценить, за сколько денег будет построить дом.
Если у банка нет претензий к юридическому лицу и бенефициарам, с ними не было связано никаких неприятных историй, банк готов рассматривать застройщика в рамках проектного финансирования. Второй важный аспект – сам проект. Открывая счета эскроу, банк берет на себя все финансовые риски, будучи обязанным профинансировать стройку и обеспечить строительство дома и его и ввод в эксплуатацию. Расчеты показывают, что рентабельность проекта в 12% позволяют банку принимать на себя все риски.
Сумму, которую банк готов рассматривать, составляет 85%, остальные 15% - это участие самого застройщика. Оно может быть как в виде стоимости земельного участка по фактической рыночной стоимости (в зависимости от локации, она может достигать 25-35% от стоимости проекта), так и стоимости квартир. Базовая стоимость самого проектного финансирования для застройщика сегодня составляет 11,5%.
Банк готов идти навстречу застройщикам, готовым к кредитным рискам. Гибкость индивидуального подхода выражается в том, что банк готов выдавать деньги на приобретение земельного участка, присоединение, а также давать деньги в размере 50% от стоимости земельного участка под будущее строительство, и столько же – при условии рентабельности существующего проекта.
Несмотря на установку на поиск позитива, представители застройщиков заметили, что если в Петербурге рентабельность проекта в 12% возможна, то в регионах, например, в той же Ленинградской области, не достижима. А это значит, что получить проектное финансирование нереально.
С начала 2019 года в Петербурге в Сбербанк было подано около 40 кредитных заявок, по 15 из них принято решение по проектному финансированию, буквально нескольким застройщикам было отказано из-за отрицательной репутации.
1905 
.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
Ипотека меняется, но остаётся ключевым инструментом для рынка — итоги третьего бизнес-завтрака «Доверия потребителя»
Рынок недвижимости 2025: как меняется спрос, стратегия девелоперов и поведение покупателей
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
В Петербурге стартовало голосование конкурса «Доверие потребителя» на рынке недвижимости
В Петербурге растёт спрос на квартиры с террасами
