В настоящее время существуют различные схемы продажи новостроек на ранних стадиях строительства. Одними из распространенных являются схемы реализации жилых и нежилых помещений по предварительным договорам долевого участия, либо по предварительным договорам купли-продажи.
Данные схемы продажи не соответствуют закону о долевом строительстве, но, к сожалению, компании вынуждают дольщиков покупать квартиры именно по таким договорам, прибегая к различным уловкам, начиная от снижения покупной стоимости продаваемых объектов, заканчивая ссылкой на солидность и статус застройщика, который якобы никогда не обманет. О том, чего стоит опасаться, заключая предварительный договор долевого участия, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Выясните причину невозможности заключения основного договора
Необходимо выяснить у представителя застройщика причину невозможности заключения основного договора, минуя предварительный. Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно указывают, что им необходимо время для подготовки документов для регистрации основного договора – как правило, от 3 до 8 месяцев, или же ссылаются, что предлагаемая ими схема - это стандартная практика и все новостройки оформляются данным путем для того, чтобы застройщик мог убедиться, что покупатель способен оплатить основной договор. «Часть застройщиков действительно в дальнейшем заключают и регистрируют договоры долевого участия согласно ФЗ № 214, – отмечает адвокат Олег Сухов. - Но существуют случаи, когда компании предлагают подписание предварительных договоров ввиду того, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия. Поэтому, настоятельно рекомендую запросить у застройщика предоставить на обозрение хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному вами дому».
Выясните, имеются ли полномочия у застройщика на строительство
Следует проверить, имеются ли полномочия у застройщика на строительство. Попросите продавца ознакомить вас с постановлениями органов власти о предоставлении инвестиционно-строительной компании права на осуществление строительства, инвестиционный контракт, дополнения к нему и, договор на аренду или свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство, в зависимости от ситуации, иные документы.Убедитесь в наличии в предварительном договоре срока заключения основного договора.Необходимо, чтобы в предварительном договоре долевого участия в строительстве присутствовали все существенные условия, обязательные для основного договора, согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Цена и условия оплаты
Следует опасаться, когда цена (обеспечительный платеж) предварительного договора меньше стоимости будущей квартиры. Также стоит знать, что если договор не содержит условий об оплате, и оплата оформляется отдельным соглашением, либо путем приобретения у застройщика ценной бумаги – данная сделка сомнительна. «Обязательно рекомендую проверить, не находится ли предполагаемое к покупке недвижимое имущество под залогом у банка. Если имеется не снятый залог, заключать договор нельзя» - советует Олег Сухов.
Двойные продажи – самая большая опасность предварительных договоров
Самую большую опасность при заключении предварительного договора долевого участия представляют двойные продажи, так как в отличие от договора долевого участия в строительстве, предварительный договор не проходит государственную регистрацию. Следовательно, возникает риск двойных продаж.
Рынок новостроек Москвы: ипотека бьет рекорды, спрос смещается к студиям
Восточный корпус PHANTOM: старт продаж новых резиденций на Малой Сухаревке
ЦБ снял ограничения на валютные переводы: как это повлияет на рынок жилья
Путин обозначил новые приоритеты для развития строительства и рынка жилья в России
Региональные власти смогут расширить поддержку семей погибших военных в вопросах жилья
Снижение ставок по ипотеке в России: эксперты не ждут перемен до 2027 года
ЦБ РФ считает продление льготной ипотеки ошибкой: доступность жилья падает
Цены на новостройки в ЦФО почти сравнялись с отметкой в 300 тысяч за метр
В СВАО Москвы появится почти 167 тысяч кв. м жилья и новая поликлиника
В Москве объявлены торги на развитие КРТ в Куркино и Северном Тушино
Девелопер «Эталон» готовит дополнительное размещение акций в 2026 году
