Хотя апарт-отели являются молодым форматом на рынке недвижимости Петербурга к 2014 году их доля в объеме нового строительства в Петербурге уже составила 5%. Специально для Restate.ru аналитики NAI Becar рассказали о состоянии этого сегмента рынка.
Несмотря на то, что апарт-отели еще несколько лет назад считались в городе «экзотикой», уже сегодня этот формат стал неотъемлемой частью рынка недвижимости. По данным NAI Becar, по итогам первого квартала 2015 года общий объем предложения апартаментов в Санкт-Петербурге составил 1 877 апартаментов в 10 проектах. При этом общий объем предложения по сравнению с IV кварталом 2014 года уменьшился на 36%. Эксперты поясняют, что произошло в связи с продажей всех апартаментов в комплексе Y'es, а также с заминкой в реализации элитных объектов One field of Mars и на Конюшенной площади,1.
Аналитики отмечают, что часть предложения апартаментов сегодня - это фактическое жилье: «Застройщики таких проектов по тем или иным причинам не оформляют их как жилые комплексы, а с юридической точки зрения строят гостиницу и распродают номера в розницу». По данным NAI Becar, объем предложения апартаментов для собственного проживания на рынке по итогам первого квартал 2015 года составил 4 проекта с общим количеством апартаментов 275. Объем предложения на рынке для сдачи в аренду составляет 1602 апартамента в 6 проектах.
Несмотря на общее снижение спроса на жилье, покупатели на апартаменты в Петербурге тоже имеются, хотя, предпочтения их и корректируются. Так, по мнению Ильи Андреева, вице-президента NAI Becar ликвидность однокомнатных квартир, которые всегда были привлекательны для инвесторов, в определенной перспективе будет снижаться, поскольку на рынок выходит слишком большое количество таких объектов и объемы их приобретения велики. Кроме того, можно ожидать и роста спроса на номера в апарт-отелях, управляемых профессионалами, отметил господин Андреев. По информации NAI Becar, на сегодняшний день общий объем спроса на покупку апартаментов в среднем за квартал составляет 95 апартаментов, что говорит об отсутствии в Петербурге ажиотажа, захватившего рынок апартаментов Москвы. 85% покупателей приобретают апартаменты для сдачи и только 15% - для собственного проживания.
В отличие от сегмента предлагаемых к аренде квартир, где собственнику приходится вести дела самостоятельно, апартаменты в большинстве находятся под управлением профессиональных менеджеров. Как правило, управляющие компании предлагают несколько программ работы с инвесторами, которые отличаются стратегией продвижения апартамента на рынке, комбинацией кратко- и среднесрочных программ аренды и т.д. Например, собственник квартиры зачастую находит арендатора на долгосрочный период, тогда как управляющие компании комбинируют краткосрочную аренду на 3-4 дня/неделю/месяц, что в результате дает принципиально более высокую доходность.
«Наша компания NAI Becar, имеющая в управлении отель среднесрочного проживания Vertical на Московском проспекте, активно привлекает корпоративных клиентов в качестве арендаторов, - делится опытом Илья Андреев. - Данная услуга становится все более востребованной, поскольку схема работы с УК достаточно интересна таким клиентам: они могут получить всю необходимую бухгалтерскую отчетность и включить расходы в налогооблагаемую базу в отличие от аренды квартиры, имеют возможность долгосрочного системного бронирования номеров и т.п. Кроме того, стоимость аренды апартаментов в среднем в 2 раза дешевле проживания в гостинице, поскольку в цену номера включен только минимальный набор услуг, а дополнительные предлагаются за отдельную плату. Арендатор может самостоятельно решить, насколько те или иные услуги ему необходимы, и не переплачивать за потенциально возможные сервисы, которыми он не планирует пользоваться».
Также УК осуществляют надзор за использованием апартамента, за сохранностью оборудования, отделки, общедомового имущества, что крайне сложно сделать собственнику квартиры, сдаваемой в аренду. При этом, эксперты довольно осторожно говорят о нормах доходности, присущих рынку апартаментов. Как поясняют аналитики, петербургский рынок апарт-отелей молод, сегодня реализовано небольшое число проектов такого формата, поэтому говорить о стандартных показателях очень рано. Инвестицию стоит оценивать хотя бы по истечении двух лет после ее осуществления, и на сегодняшний день этот срок еще не прошел. «В среднем доходность апартамента складывается из дохода, который был получен в течение работы инвестиционного продукта, и из того роста стоимости, который удалось получить по итогу инвестиции, продав актив или просто переоценив его. Наша компания в своих расчетах предполагает зарабатывать для инвестора не менее 12-15% годовых», - полагает Илья Андреев.